MRI vs PNO : quelle assurance pour quel bien immobilier ?
Comparatif MRI vs PNO pour syndics, bailleurs et copropriétaires : qui souscrit quoi, base légale, garanties, application de la loi Hamon (inopposable au syndicat, personne morale) et règles de cumul en copropriété louée selon la loi ALUR 2014.
Mis à jour le Par Eyal Chelly, fondateur, courtier en assurance
En bref
Entre MRI et PNO, la confusion est fréquente — y compris chez des syndics expérimentés. Pourtant, ces deux contrats ne se concurrencent pas : ils se complètent. La multirisque immeuble (MRI) est portée par le syndic pour couvrir l'immeuble dans son ensemble (parties communes, RC du syndicat, recours des voisins). La PNO (propriétaire non occupant) est portée par chaque bailleur pour couvrir son lot loué, notamment entre deux locataires ou en cas de défaillance de la MRH du locataire.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965), le syndicat de copropriétaires et chaque copropriétaire bailleur doivent tous deux être assurés en responsabilité civile. Vous êtes donc concerné des deux côtés si vous louez un lot dans une copropriété : la MRI vous est facturée via les charges ; la PNO reste à votre charge individuelle.
MRI vs PNO : tableau comparatif
| Garantie | Critère | MRI — Multirisque immeuble★ Recommandée | PNO — Propriétaire non occupant |
|---|---|---|---|
| Qui souscrit | Le syndic, pour le compte du syndicat de copropriétaires | Chaque copropriétaire bailleur, individuellement | — |
| Bien couvert | Parties communes de l'immeuble (toiture, façade, hall, ascenseur, canalisations communes) | Le lot privatif loué (appartement, cave, parking) | — |
| Base légale | Art. 9-1 et art. 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (modifiés loi ALUR 2014) | Art. 9-1 de la loi n° 65-557 (loi ALUR 2014) pour les bailleurs en copropriété | — |
| Garanties typiques | RC syndicat, incendie, dégâts des eaux, vol parties communes, bris de glace, recours locataires et voisins | RC du bailleur, incendie, dégâts des eaux du lot, défaut d'assurance du locataire, vacance locative | — |
| Cumul avec la MRH du locataire | Oui — la MRI couvre les communs, la MRH couvre les biens du locataire | Oui — la PNO intervient en complément ou en relais si la MRH du locataire fait défaut | — |
| Application loi Hamon | NON — le syndicat est une personne morale, art. L113-15-1 inapplicable | OUI lorsque le bailleur est une personne physique hors activité professionnelle (résiliation infra-annuelle après 1 an) | — |
| Mode de résiliation | À échéance annuelle avec préavis 2 mois, vote en AG (majorité art. 24) requis | À échéance annuelle (préavis 2 mois) ou à tout moment après 1 an pour les personnes physiques | — |
| Prix indicatif marché | Fourchette 0,50 à 1,50 €/m²/an selon taille, ascenseur, valeur de reconstruction | Fourchette 60 à 200 €/an par lot selon surface et zone (donnée marché, non tier-1) | — |
Faut-il cumuler MRI et PNO si je suis bailleur dans une copropriété ?
Oui, c'est obligatoire. La MRI couvre les parties communes de l'immeuble via le syndicat de copropriétaires ; la PNO couvre votre lot loué. Les deux sont imposées depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965) et ne se…
Concrètement, en tant que bailleur dans une copropriété, vous êtes couvert sur deux étages distincts. La MRI protège l'immeuble entier — toiture, façade, parties communes — et engage le syndicat de copropriétaires dont vous faites partie. Elle est financée par vos charges de copropriété, calculées selon vos tantièmes.
La PNO couvre votre lot loué : dégâts des eaux internes à l'appartement, incendie du logement, responsabilité civile envers le locataire et les voisins. Elle prend le relais en période de vacance locative ou si le locataire n'a pas souscrit sa MRH. Cumuler les deux n'est pas un choix de confort : c'est l'application combinée de l'article 9-1 issu de la loi ALUR pour le bailleur et le syndicat.
Sources : legifrance.gouv.fr, service-public.gouv.fr
Quel contrat pour quelle situation ?
Choisir la MRI si...
Vous êtes syndic professionnel, syndic bénévole, conseil syndical, ou monopropriétaire d'un immeuble entier. Vous assurez les parties communes et la RC du syndicat.
Choisir la PNO si...
Vous êtes bailleur d'un logement loué vide ou meublé, en copropriété ou en immeuble individuel. Vous couvrez votre lot pendant la location et entre deux locataires.
Cumuler MRI et PNO si...
Vous êtes bailleur dans une copropriété : la MRI passe par le syndic (et figure dans vos charges), la PNO reste à votre nom. Les deux sont obligatoires depuis la loi ALUR.
MRI et PNO : avantages et limites
Multirisque immeuble vs PNO
Avantages
- MRI : couvre la totalité des parties communes et la RC du syndicat sans démarche individuelle.
- MRI : convention IRSI accélère le règlement inter-assureurs des dégâts des eaux ≤ 5 000 € HT.
- PNO : protège le bailleur pendant la vacance locative et en cas de défaillance MRH du locataire.
- PNO : indemnise les sinistres internes au lot non couverts par la MRI.
Inconvénients
- MRI : couverture strictement limitée aux parties communes, jamais aux lots privatifs.
- MRI : changement d'assureur soumis au vote AG (majorité art. 24), loi Hamon inapplicable.
- PNO : inutile si vous occupez vous-même le logement (la MRH suffit dans ce cas).
- PNO : plafonds et franchises souvent inférieurs à une MRH standard, à comparer ligne à ligne.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, chaque copropriétaire (occupant ou bailleur) doit s'assurer en responsabilité civile, et chaque syndicat de copropriétaires doit également s'assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
L'article L113-15-1 du Code des assurances (loi Châtel) ne s'applique qu'aux contrats à tacite reconduction couvrant des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle. Le syndicat de copropriétaires étant une personne morale, ni la loi Châtel ni la loi Hamon (résiliation infra-annuelle) ne sont opposables à un contrat MRI : la résiliation reste à l'échéance annuelle avec préavis de 2 mois.
Cas pratiques
SCI bailleur d'un lot dans une copropriété de 30 lots. Vous détenez un T3 loué nu via votre SCI. Le
Monopropriétaire d'un immeuble entier. Vous êtes propriétaire unique d'un petit immeuble de 5 lots l
Copropriétaire occupant. Vous habitez votre lot. Vous n'avez pas besoin de PNO (réservée aux bailleu
Quel contrat choisir selon votre profil ?
Quatre profils couvrent la quasi-totalité des configurations en copropriété et en monopropriété. Identifiez le vôtre, puis suivez la recommandation correspondante.
Si Si vous êtes syndic professionnel ou syndic bénévole d'une copropriété
→ alors Vous devez souscrire la MRI au nom du syndicat de copropriétaires, après vote en AG à la majorité de l'article 24 de la loi de 1965. La loi Hamon ne s'applique pas au syndicat (personne morale) : la résiliation reste à échéance annuelle avec préavis de 2 mois. Une PNO n'est pas votre rôle, elle relève de chaque copropriétaire bailleur. voir la page
Si Si vous êtes bailleur d'un lot dans une copropriété (personne physique ou SCI)
→ alors Souscrivez une PNO pour votre lot loué : elle couvre la vacance locative et la défaillance MRH du locataire. La MRI de l'immeuble est portée par le syndic et vous est facturée via les charges. Le cumul MRI + PNO est obligatoire depuis la loi ALUR pour tout bailleur en copropriété. voir la page
Si Si vous êtes monopropriétaire d'un immeuble entier loué (SCI ou foncière)
→ alors Vous remplacez le syndicat : souscrivez une MRI dite « monopropriété » qui couvre la totalité du bâtiment et la RC du propriétaire. Une PNO séparée par lot devient inutile, le risque locatif est intégré au contrat monopropriété. voir la page
Si Si vous êtes copropriétaire occupant votre lot
→ alors Souscrivez une MRH classique pour vos parties privatives et vos biens. La PNO ne vous concerne pas (réservée aux bailleurs). La MRI souscrite par votre syndic couvre les communs et figure dans vos charges. voir la page
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FAQs du comparatif
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La MRI couvre l'immeuble entier et les parties communes, souscrite par le syndicat. La PNO (propriétaire non occupant) couvre un lot loué, souscrite par le bailleur. La MRH (multirisque habitation) couvre le logement et les biens de l'occupant, souscrite par lui. Les trois sont complémentaires, pas concurrentes.
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