Assurance dommage ouvrage professionnels : obligation, prix, garantie 10 ans
La protection préfinancée du maître d'ouvrage professionnel pour 10 ans après réception
L'assurance dommage ouvrage est obligatoire pour tout promoteur, marchand de biens, SCI ou entreprise faisant réaliser des travaux de bâtiment, avant la déclaration d'ouverture de chantier (article L242-1). Prime indicative 0,5 % à 2 % du coût travaux selon programme, préfinancement décennal 10 ans, délais 60 / 90 jours d'ordre public.
L'assurance dommage ouvrage est-elle obligatoire pour un promoteur ou un marchand de biens ?
Oui. L'article L242-1 du Code des assurances impose à toute personne morale (promoteur, marchand de biens, SCI, SAS) faisant réaliser des travaux de bâtiment de souscrire la dommage ouvrage avant la DOC, sous peine de l'article L243-3.
L'obligation découle de la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Le texte vise expressément toute personne physique ou morale agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, vendeur ou mandataire — donc tout promoteur VEFA, marchand de biens en rénovation lourde, SCI bailleur ou entreprise BTP construisant son siège. L'exception logement-pour-soi de l'article L243-3 ne joue jamais pour une personne morale : la sanction pénale (75 000 € d'amende, 6 mois de prison) reste pleinement applicable. La garantie couvre les désordres 1792 et 1792-1 du Code civil. Voir la définition de la dommage ouvrage et son articulation avec la décennale du constructeur.
Sources : legifrance.gouv.fr, legifrance.gouv.fr
Trois situations qui déclenchent l'obligation chez un pro
Premier cas : le promoteur en VEFA. L'attestation DO est exigée par le notaire à chaque vente d'un lot. Sans elle, la mention L243-2 bloque la signature et le programme reste vendu au compte-gouttes. La souscription doit intervenir avant la DOC, généralement après le bouclage du financement et la signature du contractant général.
Deuxième cas : le marchand de biens en rénovation lourde pour revente. Dès que les travaux touchent un élément de nature décennale (gros œuvre, charpente, étanchéité, fondations), l'obligation L242-1 s'applique, indépendamment du montant. La revente intervenant dans les 10 ans suivant la réception déclenche la mention notariée et expose le marchand à un recours acquéreur si la DO manque.
Troisième cas : la SCI bailleur ou l'entreprise BTP construisant pour son compte propre. Aucune exception personne morale n'existe : la SCI familiale qui construit pour louer, comme l'entreprise qui érige son siège ou un bâtiment d'exploitation, doit souscrire. Le cas du contractant général ne dispense pas le maître d'ouvrage : la DO reste à sa charge, le contractant porte sa propre décennale entreprise.
Cinq atouts décisifs pour un maître d'ouvrage professionnel
Préfinancement, levier cash-flow programme
L'assureur indemnise sans attendre l'identification du constructeur responsable. Sur un programme VEFA, vous évitez 18 à 36 mois de procédure et préservez la trésorerie du projet.
Délais d'ordre public 60 / 90 / 15 jours
L'article L242-1 impose 60 jours pour la décision, 90 jours pour l'offre, 15 jours pour le règlement. Au-delà, l'indemnité est majorée du double du taux d'intérêt légal.
Recours subrogatoire géré par l'assureur
L'assureur récupère les sommes auprès des constructeurs et de leurs RC décennales (taux moyen 42,9 % selon l'ACPR). Le promoteur reste à l'écart du contentieux entre assureurs.
Fluidité notariale à la livraison et à la revente
Attestation DO requise par le notaire pour la mention L243-2. Sans elle, signature VEFA bloquée et financement bancaire de l'acquéreur compromis pendant 10 ans.
Couverture du vice du sol
L'article 1792-1 couvre les désordres résultant d'un vice du sol, point critique sur les programmes en zones argileuses (RGA) ou inondables où l'étude G2 ne suffit pas toujours.
Prime dommage ouvrage 2026 par tranche de budget chantier
| Garantie | Budget travaux HT | Fourchette de prime DO | Taux moyen | Profil programme |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 € à 500 000 € | 200 000 € à 500 000 € | 3 000 € à 7 500 € | 1,2 % à 1,5 % | Petite SCI bailleur, rénovation lourde marchand de biens |
| 500 000 € à 2 000 000 € | 500 000 € à 2 000 000 € | 5 000 € à 22 000 € | 0,9 % à 1,3 % | Petit collectif, programme 4 à 12 logements |
| 2 000 000 € à 10 000 000 € | 2 000 000 € à 10 000 000 € | 15 000 € à 90 000 € | 0,7 % à 1,1 % | Promotion VEFA 12 à 60 logements, tertiaire |
| Plus de 10 000 000 € | Plus de 10 000 000 € | 55 000 € et plus | 0,5 % à 0,8 % | Grand programme collectif, R+5 et plus, ERP, logistique |
Que couvre la dommage ouvrage pour un programme immobilier ?
La DO couvre les désordres décennaux compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à destination (articles 1792 et 1792-1), y compris les vices du sol — critique pour les programmes en zones inondables ou argileuses (RGA).
Concrètement, sont garantis sur un programme : fissures structurelles affectant le gros œuvre, défauts d'étanchéité de toiture-terrasse ou de façade, affaissements de fondations, défaillances de charpente, désordres d'équipements indissociables. L'AQC chiffre à environ 61 % la part des désordres d'étanchéité dans les sinistres décennaux (Sycodés 1995-2024) — l'enveloppe extérieure d'un programme reste le poste de risque dominant.
Sont en revanche exclus les désordres esthétiques sans atteinte à la destination, les éléments d'équipement dissociables (garantie biennale 1792-3), le défaut d'entretien après livraison de la copropriété, les sinistres extérieurs (catastrophe naturelle, vandalisme). La couverture du vice du sol par l'article 1792-1 reste critique : un programme en zone RGA argile gonflante sans étude G2-AVP complète peut se voir opposer une exclusion contractuelle.
Sources : legifrance.gouv.fr, qualiteconstruction.com
L'assureur dommage ouvrage dispose de 60 jours après réception de la déclaration de sinistre pour notifier sa décision de garantie, puis 90 jours maximum pour présenter une offre d'indemnité, et 15 jours pour régler après acceptation. À défaut, l'assuré peut engager les dépenses et l'indemnité est majorée d'un intérêt égal au double du taux d'intérêt légal. Ces délais sont d'ordre public.
Trois scénarios concrets en 2026
Promoteur VEFA 22 logements à Bordeaux
SAS de promotion, R+4, coût travaux 4,2 M€ HT, contractant général. Prime DO 33 600 € (~0,8 %), souscription avant DOC, attestation transmise au notaire à chaque vente. Trois ans après la réception, désordre d'étanchéité de toiture-terrasse impactant 4 logements. Préfinancement de 218 000 € sous 86 jours, recours subrogatoire engagé contre les RC décennales du gros œuvre et du lot étanchéité.
Marchand de biens, rénovation lourde Lyon
SARL marchand de biens, restructuration d'un immeuble haussmannien à Lyon 6e pour revente à la découpe, 780 000 € HT (gros œuvre, planchers, fluides, étanchéité). Prime DO 11 200 € (~1,4 %). Cinq ans après réception, fissures structurelles sur un mur de refend. Préfinancement 92 400 € sous 84 jours, sans contentieux avec les copropriétaires. Voir le guide complet construction pour la procédure pas-à-pas.
SCI familiale bailleur dans les Yvelines
SCI familiale, résidence neuve de 4 logements destinés à la location longue durée, 620 000 € HT, zone RGA argile. Prime DO 8 100 € (~1,3 %). Quatre ans après réception, affaissement de fondation liée à un vice du sol non révélé par l'étude G2. Garantie 1792-1 mobilisée, préfinancement intégral 118 700 € sous 87 jours. Les loyers continuent d'être perçus pendant les travaux de reprise.
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Que risque un promoteur ou marchand de biens qui ne souscrit pas la dommage ouvrage ?
Une personne morale (SAS, SARL, SCI) sans DO encourt 6 mois de prison et 75 000 € d'amende (L243-3, sans exception possible), un blocage notarial à la VEFA (mention L243-2) et un recours acquéreur garanti sur les sinistres décennaux.
La sanction pénale de l'article L243-3 frappe tout dirigeant de personne morale (gérant SCI, président SAS, gérant SARL marchand de biens). L'exception logement-pour-soi ne couvre que la personne physique qui construit pour s'y loger : un pro ne peut jamais s'en prévaloir.
L'effet le plus immédiat reste commercial : à la première vente VEFA d'un lot, le notaire mentionne l'absence de DO dans l'acte (L243-2). Conséquences en cascade : refus de prêt acquéreur, retrait de la promesse, perte de crédibilité sur le programme, recours juridique des acquéreurs déjà signés. Pour un marchand de biens, c'est l'opération elle-même qui devient invendable dans les 10 ans suivant la réception.
Sources : legifrance.gouv.fr, legifrance.gouv.fr
Déclarer un sinistre dommage ouvrage : la procédure légale
Constater et photographier le désordre
Dès la découverte, prenez des photos datées et notez la chronologie. Conservez tout devis de réparation tiers obtenu avant déclaration.
Déclarer en LRAR à l'assureur
Envoyez la déclaration de sinistre en lettre recommandée avec accusé de réception. Joignez photos, plans, PV de réception et identification du désordre par lot.
Expertise contradictoire
L'assureur missionne un expert sous 60 jours pour qualifier la nature décennale du désordre et notifier sa décision de prise en charge.
P60DOffre d'indemnisation et acceptation
Si la garantie est acquise, l'assureur présente une offre chiffrée dans un délai maximal de 90 jours après réception de la déclaration. Vous disposez du temps nécessaire pour l'accepter.
P90DRèglement et engagement des travaux
Paiement sous 15 jours après acceptation. Au-delà des délais légaux, l'indemnité est majorée du double du taux d'intérêt légal et vous pouvez engager les travaux.
P15DMarché de l'assurance construction 2024
Quel régime selon votre opération ?
Quatre profils B2B structurent le choix de la dommage ouvrage et le tarif obtenu auprès des assureurs spécialisés.
Si Si vous êtes promoteur en VEFA
→ alors Souscription DO obligatoire avant DOC, attestation transmise au notaire à chaque vente. Visez un assureur tier-1 spécialisé promotion (SMABTP, Allianz Construction, Axa) avec capacité à émettre des attestations nominatives par lot dans les 5 jours ouvrés. voir la page
Si Si vous êtes marchand de biens en rénovation lourde pour revente
→ alors L'obligation L242-1 s'applique dès qu'un lot relève de la décennale. Anticipez la mention notariée L243-2 : sans DO, votre opération devient invendable dans les 10 ans. Étude G2 et attestations décennales sous-traitants à boucler avant devis. voir la page
Si Si vous êtes SCI ou bailleur construisant pour louer
→ alors Aucune exception personne morale : la DO reste obligatoire. La prime moyenne 1 % à 1,5 % se négocie à la baisse en présentant une étude G2 AVP complète et un audit technique du programme. Le préfinancement protège vos loyers en cas de sinistre. voir la page
Si Si vous êtes une entreprise BTP construisant son propre siège ou ses bâtiments d'exploitation
→ alors L'auto-construction par une personne morale n'efface ni l'obligation L242-1, ni la sanction L243-3. Conservez une séparation claire entre votre rôle de maître d'ouvrage (DO) et le rôle constructeur de chaque entité intervenante (RC décennale propre). voir la page
Pourquoi nous confier votre dossier dommage ouvrage B2B
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Spécialisation programmes neufs et rénovation lourde
Dossiers traités exclusivement par un courtier formé au régime Spinetta, à la pratique VEFA et à la jurisprudence décennale collective.
12 ans d'expérience terrain
Promotion VEFA, marchand de biens, SCI bailleur, programmes tertiaires : montage, négociation prime et suivi sinistre inclus.
Zéro frais de dossier
Courtage rémunéré par les assureurs partenaires. Le devis comparatif et l'analyse contractuelle restent gratuits.
Quatre pièges récurrents sur les dossiers DO B2B
Souscrire après la DOC sur un lot d'un programme phasé. Sur un programme en plusieurs phases, chaque tranche relève d'une DOC propre. Une souscription tardive sur la tranche 1 expose à un refus pur et simple ou une surprime de 25 % à 100 %. Anticipez dès l'arrêté de non-recours au permis et bouclez la prime avant le démarrage de chaque tranche.
Sous-déclarer le coût travaux TTC ou la SHON. L'assiette de prime se calcule sur le coût total du programme et la surface hors œuvre nette. Une déclaration minorée expose à la règle proportionnelle de l'article L113-9 du Code des assurances : indemnité réduite au prorata du sous-paiement de prime, c'est-à-dire potentiellement de moitié sur un sinistre décennal majeur.
Omettre un sous-traitant en cours de chantier. Tout sous-traitant non déclaré à l'assureur DO, sans attestation décennale nominative collectée, devient un trou de garantie. Le recours subrogatoire échoue contre ce constructeur et la sinistralité plombe le ratio sur les programmes suivants. Pratique recommandée : mise à jour de la liste sous-traitants au CR mensuel de chantier.
Négliger la mention L243-2 à la vente VEFA. Le notaire exige l'attestation DO pour chaque acte de vente dans les 10 ans suivant la réception. Une attestation nominative incomplète ou une mention erronée bloque la signature. Pour creuser ce point, consultez le guide des recours en cas de refus assureur.
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Garantie décennale
Assurance obligatoire qui couvre pendant 10 ans les dommages compromettant la solidité d'un ouvrage ou le rendant impropre à sa destination.
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Retrouvez les réponses aux questions les plus posées par nos clients
Oui, l'article L242-1 du Code des assurances impose la souscription à tout maître d'ouvrage professionnel — promoteur immobilier, marchand de biens, SCI, bailleur — avant l'ouverture du chantier, dès que les travaux relèvent de la décennale (article 1792 Code civil). Aucune exception pénale ne s'applique aux personnes morales : sanction L243-3 et mention notariée L243-2 jouent intégralement.
La prime unique dommage ouvrage se situe entre 1 % et 5 % du coût travaux TTC en 2026 : environ 1 % pour un budget de 500 000 €, 1,5 % pour 200 000 €, 1,8 % pour 120 000 €. Pour une maison individuelle au coût moyen INSEE 2024 (225 500 €), comptez 3 000 à 4 500 € de prime. Le tarif est dégressif quand le budget augmente.
La garantie dommage ouvrage couvre les désordres de nature décennale pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, calée sur la responsabilité du constructeur de l'article 1792 du Code civil. Aucune prolongation contractuelle au-delà n'est possible — c'est une durée d'ordre public.
L'article L243-3 prévoit 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende pour le dirigeant, multipliés par cinq pour la personne morale (jusqu'à 375 000 €). Aucune exception pour les pros. À la livraison VEFA ou à la revente dans les 10 ans, le notaire doit mentionner l'absence de DO (L243-2), ce qui bloque les transactions et peut entraîner des recours acquéreur.
L'obligation L242-1 reste à la charge du maître d'ouvrage juridique — le promoteur, la SCI ou le marchand de biens — même quand la maîtrise d'ouvrage est déléguée à un contractant général, un AMO ou une MOAD spécialisée. Un mandat de souscription peut être donné au CG, mais l'attestation doit être nominative à la société du programme, et la prime isolée dans la convention pour éviter la double facturation.
Le promoteur, qui est le maître d'ouvrage légal jusqu'à la livraison. L'article L242-1 lui impose de souscrire la DO avant l'ouverture du chantier. L'acquéreur successif (acheteur sur plan ou sur le marché de la revente dans les 10 ans suivant la réception) bénéficie automatiquement de la garantie : la DO suit le bien, pas le souscripteur.