Promoteurs, marchands de biens et SCI bailleurs doivent souscrire la dommage ouvrage avant l'ouverture de chantier de chaque programme (article L242-1). La prime représente 0,5 % à 2 % du coût travaux TTC selon le volume. La garantie court 10 ans à compter de la réception et préfinance les désordres décennaux.
Pourquoi la dommage ouvrage structure la trésorerie d'un programme immobilier
Le marché de la promotion concentre les volumes assurantiels les plus lourds du secteur. En 2024, l'INSEE a enregistré un recul de 18 % des autorisations de logements, mais chaque programme ouvert engage le promoteur, le marchand de biens ou la SCI à respecter la double obligation issue de la loi Spinetta du 4 janvier 1978. Une opération de 4 M€ TTC représente une prime unique de 20 000 à 80 000 € à provisionner dès le montage.
La loi Spinetta articule deux contrats complémentaires : la décennale de chaque entreprise (article 1792 du Code civil) et la dommage ouvrage du maître d'ouvrage (article L242-1 du Code des assurances). En VEFA, l'attestation L243-2 voyage avec les lots vendus aux acquéreurs successifs pendant 10 ans. Une absence de couverture bloque les actes notariés et expose le promoteur à des pénalités contractuelles.
Pour la gestion de programme, l'enjeu dépasse la conformité réglementaire. Le préfinancement sans recherche de responsabilité protège la commercialisation : un sinistre décennal indemnisé rapidement évite le contentieux groupé entre copropriétaires et opérateur. Consultez la définition de la dommage ouvrage pour situer la garantie dans le régime construction.
Cinq points clés pour les opérateurs B2B
Souscription avant DOC, sans dérogation programme
L'article L242-1 impose la prise d'effet du contrat avant la déclaration d'ouverture de chantier. Un programme multi-tranches exige une DO par tranche, datée individuellement.
Transmissibilité aux acquéreurs sur 10 ans
La garantie se transmet aux acquéreurs VEFA et aux acheteurs successifs jusqu'à 10 ans après réception. L'attestation L243-2 doit figurer dans chaque acte notarié.
Prime entre 0,5 % et 2 % du coût travaux
Le taux décroît avec le volume : 1,2 à 2 % pour un programme de 500 000 €, 0,7 à 1,1 % entre 2 et 10 M€, 0,5 à 0,8 % au-delà. À provisionner en trésorerie de programme.
Dossier programme exhaustif
Permis purgé de recours, étude G2, planning multi-lots, contrats CCT et CCAP, attestations décennales 2026 par lot, plan d'assurance qualité : l'assureur tarifie sur ce socle.
Mention L243-2 obligatoire à la vente VEFA
Chaque acte de vente d'un lot doit mentionner la DO et la décennale (article L243-2). Une attestation manquante bloque la signature et engage la responsabilité civile du vendeur professionnel.
Préfinancement et recours subrogatoire : un atout cash-flow projet
Le mécanisme central de la DO tient en une formule du Code des assurances : en dehors de toute recherche des responsabilités. L'assureur DO paie d'abord les réparations dans les 90 jours, puis se retourne contre les entreprises fautives et leurs assureurs décennale. Pour un opérateur, c'est un outil de protection du cash-flow et de la commercialisation.
Pourquoi le préfinancement protège la marge d'opération
Sans DO, un sinistre déclenche une expertise judiciaire, une procédure de 24 à 48 mois et un contentieux groupé avec les copropriétaires. Avec DO, l'indemnité tombe dans les 90 jours sans désigner le responsable, ce qui désamorce les actions collectives, préserve la livraison des tranches suivantes et limite les provisions à constituer.
Les ratios ACPR révèlent l'économie du système
L'ACPR (Analyses N°86) documente un taux de sinistralité moyen de 94,3 % des primes pour la DO, contre 127,4 % pour la décennale. Le taux de récupération subrogatoire atteint 42,9 % côté DO, contre 4 % en médiane côté décennale. La DO joue son rôle structurel de préfinanceur : pour un promoteur, cela explique pourquoi les assureurs scrutent la qualité du panel d'entreprises avant de tarifer.
Conséquences pour la gestion de programme
Trois conséquences opérationnelles : la rapidité d'indemnisation préserve la trésorerie de l'opération en cours, la subrogation évite la chaîne contentieuse, la transmissibilité aux acquéreurs sécurise la commercialisation des lots VEFA. Comparez décennale et DO dans notre comparatif décennale vs RC pro BTP.
Selon l'Observatoire AQC 2025, les désordres d'étanchéité représentent environ 61 % des sinistres décennaux toutes destinations confondues. Sur les programmes collectifs, les toitures-terrasses, façades et menuiseries extérieures concentrent l'essentiel des coûts de réparation pris en charge par la dommage ouvrage du promoteur.
Cas spécifique du marchand de biens en rénovation lourde
En rénovation lourde — restructuration, surélévation, division d'immeubles — le marchand de biens devient maître d'ouvrage au sens de la loi Spinetta dès que les travaux touchent la structure, l'étanchéité ou les éléments d'équipement indissociables. L'obligation DO s'applique alors comme sur un programme neuf, avant la DOC.
Spécificité fiscale : la DO d'une opération de marchand de biens est une charge d'exploitation déductible et entre dans le prix de revient du bien. À la revente, l'attestation L243-2 doit figurer à l'acte sous peine d'engager la responsabilité civile du vendeur professionnel. Ne pas confondre avec une vente d'occasion : la rénovation lourde ouvre un nouveau délai décennal.
Six étapes pour souscrire la DO d'un programme
Préparer le dossier programme
Rassemblez le permis purgé de recours, l'étude G2 selon NF P94-500, le planning multi-lots, les CCT et CCAP, les attestations décennales 2026 nominatives par entreprise et le plan d'assurance qualité si l'opération dépasse 5 M€.
Consulter trois à cinq courtiers grands risques
Sollicitez des courtiers spécialisés construction habitués aux programmes. Comparez prime, franchise, plafonds, exclusions conventionnelles, qualité du panel de réassureurs et délais de gestion sinistre. Le moins-disant facial cache souvent une franchise élevée.
Signer avant la DOC de chaque tranche
La date d'effet précède la déclaration d'ouverture de chantier déposée en mairie. Sur un programme phasé, exigez une attestation distincte par tranche, datée individuellement. Réglez la prime selon l'échéancier négocié.
Suivre les lots et déclarer les évolutions
Informez l'assureur de tout ajout de lot, sous-traitance non prévue ou modification substantielle du programme. Une omission entraîne une réduction proportionnelle d'indemnité. Tenez un registre des attestations décennales par sous-traitant.
Prononcer les réceptions et activer la garantie
La réception, prononcée lot par lot ou en bloc, fait courir le délai décennal et active la DO. Levez les réserves dans l'année. Mentionnez l'attestation L243-2 dans chaque acte de vente VEFA chez le notaire.
Quel est le délai d'indemnisation d'une dommage ouvrage ?
L'article L242-1 fixe trois délais d'ordre public : 60 jours pour notifier la décision de garantie, 90 jours pour présenter une offre d'indemnité, 15 jours pour régler après acceptation. À défaut, l'indemnité est majorée du double du taux d'intérê...
Ces délais sont fixés par les alinéas 3 à 5 de l'article L242-1 du Code des assurances et ne peuvent pas être négociés par les parties. Le point de départ est la réception complète de la déclaration de sinistre, accompagnée des pièces justificatives demandées par l'assureur. Pour un programme livré, le syndic ou l'acquéreur peut déclarer directement.
En pratique, les délais s'étirent souvent à 90-120 jours quand une expertise contradictoire est diligentée. Si l'assureur dépasse, les copropriétaires peuvent engager les travaux et réclamer la majoration. Consultez notre guide des recours en cas de refus pour activer le double taux d'intérêt légal.
Sources : legifrance.gouv.fr
Prix 2026 par tranche de programme B2B
| Garantie | Budget travaux TTC | Fourchette prime★ Recommandée | Taux moyen | Délai souscription |
|---|---|---|---|---|
| 200 000 à 500 000 € | 200 000 à 500 000 € | 2 400 à 10 000 € | 1,2 à 2,0 % | 5 à 7 semaines |
| 500 000 à 2 M€ | 500 000 à 2 M€ | 5 000 à 22 000 € | 0,9 à 1,3 % | 6 à 8 semaines |
| 2 à 10 M€ | 2 à 10 M€ | 16 000 à 90 000 € | 0,7 à 1,1 % | 8 à 10 semaines |
| Plus de 10 M€ | Plus de 10 M€ | Sur mesure (>50 000 €) | 0,5 à 0,8 % | 10 à 14 semaines |
Quel budget DO prévoir pour un programme de promotion de 4 M€ TTC ?
Pour un programme de promotion de 4 M€ TTC, comptez une prime DO de 28 000 à 44 000 €, soit un taux moyen de 0,7 à 1,1 %. Le tarif intègre le panel d'entreprises, la qualité du PAQ, l'étude G2 et la typologie de l'ouvrage (logement, mixte, tertiai...
Ce niveau de budget correspond à un programme collectif moyen sur le marché français. La fourchette de prime varie selon quatre leviers : la sinistralité passée du promoteur et de ses entreprises, la complexité technique (toiture-terrasse, parking en infrastructure, structure mixte), la qualité de l'étude G2 et l'existence d'un plan d'assurance qualité contrôlé par un bureau de contrôle.
Un dossier propre (attestations décennales 2026 vérifiées, étude G2 complète, marchés signés par lot, présence d'un contrôleur technique) permet souvent de baisser la prime de 15 à 30 % par rapport à la tarification initiale. Notre page produit dommage ouvrage professionnels détaille les pièces à fournir.
Sources : insee.fr, dommage-ouvrage.com
Quel scénario correspond à votre opération ?
Quatre profils d'opérateurs B2B dominent le marché DO. Identifiez le vôtre pour caler la procédure et le niveau de garantie.
Si Si vous êtes promoteur sur un programme VEFA neuf
→ alors Souscrivez une DO par tranche avant chaque DOC. Exigez l'attestation L243-2 dans chaque acte notarié de vente des lots. Privilégiez les courtiers grands risques avec un panel de réassureurs solide. voir la page
Si Si vous êtes marchand de biens en rénovation lourde
→ alors Vérifiez si les travaux engagent la décennale (structure, étanchéité, équipements indissociables). Si oui, la DO est obligatoire avant DOC et entre dans le prix de revient déductible. voir la page
Si Si vous êtes SCI bailleur faisant construire pour location
→ alors Vous êtes maître d'ouvrage : l'obligation L242-1 s'applique. La DO se transmet à un éventuel acquéreur ultérieur. Anticipez la prime dans le plan de financement de l'opération. voir la page
Si Si vous êtes entreprise BTP construisant pour compte propre (siège, entrepôt)
→ alors Vous cumulez les casquettes maître d'ouvrage et constructeur. Souscrivez une DO distincte de votre décennale d'entreprise et faites valider l'opération par un bureau de contrôle agréé. voir la page
Quatre pièges récurrents en B2B
Phasage chantier mal déclaré
Sur un programme tranché, déclarer une seule DOC pour l'ensemble fragilise la couverture des tranches livrées plus tard. Exigez une attestation par tranche, datée individuellement, avec la DOC propre à chacune. L'assureur ajustera la prime à la réalité du planning.
Sous-traitants oubliés du dossier
Un lot sous-traité en cours de chantier sans déclaration à l'assureur DO peut entraîner une réduction proportionnelle d'indemnité. Tenez un registre des attestations décennales 2026 par sous-traitant et notifiez chaque ajout, y compris pour la TCE et les lots techniques.
Sous-évaluation du budget travaux
La prime est calculée sur le coût travaux TTC déclaré. Un montage sous-déclaré pour optimiser la trésorerie entraîne une réduction proportionnelle d'indemnité en cas de sinistre, et peut être qualifié de fausse déclaration intentionnelle. Mieux vaut déclarer un budget réaliste et régulariser avant réception.
Mention L243-2 absente à la vente VEFA des lots
L'article L243-2 impose la mention des attestations DO et décennale dans chaque acte de vente d'un lot. Une attestation manquante bloque la signature notariée, retarde la commercialisation et engage la responsabilité civile du promoteur vendeur. Préparez le pack attestations dès la première signature. Consultez notre fiche garantie décennale pour l'articulation contractuelle.
Vous structurez la DO d'un programme ?
Un courtier indépendant met en concurrence trois à cinq offres dommage ouvrage adaptées au volume de votre opération, à votre panel d'entreprises et au phasage du chantier.
Comment souscrire la dommage ouvrage sur un programme VEFA ou une opération de promotion ?
Pour souscrire la DO d'un programme VEFA, constituez un dossier complet (permis purgé, étude G2, planning multi-lots, attestations décennales 2026 par entreprise), comparez trois à cinq devis de courtiers grands risques, puis signez avant la DOC d...
Sur un programme de promotion ou une opération de marchand de biens en rénovation lourde, l'assureur exige un dossier d'engagement industriel : permis purgé de recours des tiers et administratif, étude géotechnique G2 selon NF P94-500, planning multi-lots, CCT et CCAP, attestations décennales 2026 nominatives de chaque entreprise, plan d'assurance qualité (PAQ) si l'opération dépasse 5 M€. Le délai instruction-souscription s'étire de six à douze semaines.
La date d'effet doit précéder la déclaration d'ouverture de chantier de chaque tranche. Un programme phasé exige une attestation distincte par tranche, datée individuellement. Notre offre dommage ouvrage professionnels détaille le circuit de souscription par lot.
Sources : legifrance.gouv.fr, service-public.gouv.fr