La multirisque immeuble (MRI) couvre les parties communes d'une copropriété. Le syndic la souscrit pour le syndicat des copropriétaires, après vote en AG à la majorité de l'article 24. Elle est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Définition juridique
Ce qu'est exactement la MRI et la base légale (loi 65-557 + ALUR).
Qui souscrit, qui paye
Rôle du syndic, vote en AG, charges récupérables ou non.
Garanties typiques
RC syndicat, DDE, incendie, vol PC, bris de glace, recours.
Convention IRSI
Comment se règle un dégât des eaux ≤ 5 000 € HT entre assureurs.
Changer d'assurance MRI
Procédure en 5 étapes : audit, comparatif, AG, résiliation, bascule.
Pièges à éviter
Sous-assurance, vétusté, franchises DDE, travaux non déclarés.
Pourquoi la multirisque immeuble structure toute la copropriété
Une copropriété superpose trois contrats distincts. La multirisque immeuble (MRI) couvre les parties communes au nom du syndicat des copropriétaires. La multirisque habitation (MRH) couvre les parties privatives occupées. La PNO couvre le lot loué entre deux locataires. Vous ne choisissez pas l'une ou l'autre : vous les empilez selon votre rôle.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, chaque syndicat doit s'assurer en responsabilité civile (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). La MRI est la traduction pratique de cette obligation. Le syndic la souscrit pour le compte du syndicat, après vote en AG à la majorité de l'article 24.
L'enjeu financier dépasse la formalité administrative. France Assureurs recense 44 % de dégâts des eaux parmi les sinistres habitation en 2024, soit 30 % de la charge sinistre totale. Un contrat mal calibré expose le syndicat à la règle proportionnelle, à des franchises élevées et à des litiges entre copropriétaires.
Qu'est-ce que la multirisque immeuble exactement ?
La multirisque immeuble (MRI) est le contrat unique qui assure les parties communes d'un immeuble en copropriété. Elle est souscrite par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en exécution des articles 9-1 et 18 de la loi du 10…
Le périmètre est précis : structure du bâtiment, toiture, halls, cages d'escalier, ascenseurs, parties extérieures et équipements collectifs. La MRI couvre aussi la responsabilité civile que le syndicat peut engager envers un copropriétaire, un locataire ou un voisin. Elle ne se substitue ni à la MRH de l'occupant ni à la PNO du bailleur.
L'obligation découle de deux articles. L'article 9-1 (issu de la loi ALUR de 2014) impose au syndicat de s'assurer en RC. L'article 18 charge le syndic de soumettre la souscription au vote en AG. En cas de refus, il peut contracter seul pour préserver la copropriété.
Sources : legifrance.gouv.fr, legifrance.gouv.fr, service-public.gouv.fr
Qui souscrit la MRI et comment se prend la décision
Le syndic est seul habilité à signer le contrat MRI au nom du syndicat. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui impose de soumettre le projet de souscription au vote de l'assemblée générale. Le vote intervient à la majorité de l'article 24 (majorité simple des copropriétaires présents ou représentés). Sans vote favorable, le syndic peut souscrire seul pour le compte du syndicat afin d'éviter la défaillance d'assurance.
Le cas du syndic bénévole
Le syndic bénévole, copropriétaire élu par ses pairs, supporte les mêmes obligations de souscription que le syndic professionnel. Il doit néanmoins veiller à deux points : sa propre couverture personnelle en cas de faute de gestion, et la traçabilité des PV d'AG signés qui justifient le vote du contrat. À défaut, sa responsabilité civile personnelle peut être recherchée.
Et si la copropriété n'a pas de syndic ?
Une assurance copropriété sans syndic n'existe pas durablement. Si la copropriété se retrouve sans représentant légal (démission, fin de mandat sans renouvellement), tout copropriétaire peut saisir le président du tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire. Ce dernier souscrit ou maintient la MRI au nom du syndicat jusqu'à l'élection d'un nouveau syndic.
Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre — obligation issue de l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Conseil pour un syndic bénévole
Exigez une responsabilité civile personnelle distincte de la MRI : vous engagez votre patrimoine en cas de faute de gestion. Conservez chaque PV d'AG signé qui valide la souscription ou le renouvellement du contrat. Demandez à l'assureur une attestation nominative mentionnant votre qualité de syndic bénévole et le numéro d'immatriculation de la copropriété au registre national.
Notre conseil : faites valider chaque devis par le conseil syndical avant l'AG. Un comparatif courtier limite le risque de souscription inadaptée.
Comment ça marche ?
Auditer le contrat en cours 4 mois avant l'échéance
Relire les conditions particulières, repérer la valeur de reconstruction déclarée, vérifier les exclusions vétusté et les franchises DDE. Demander à l'assureur le relevé d'information sinistres des 3 dernières années.
Lancer un comparatif courtier multi-assureurs
Transmettre au courtier le règlement de copropriété, l'état descriptif de division, les 2 derniers PV d'AG et le relevé de sinistres. Compter 2 à 4 semaines pour obtenir 3 à 5 propositions chiffrées.
Inscrire le changement à l'ordre du jour de l'AG
Le syndic notifie la proposition retenue aux copropriétaires au moins 21 jours avant l'AG (article 9 du décret du 17 mars 1967), avec la copie du devis et le résumé des garanties.
Voter la nouvelle souscription en AG
Le vote se prend à la majorité de l'article 24 (majorité simple des présents et représentés). Le PV mentionne le nom de l'assureur retenu, la prime annuelle et la date d'effet souhaitée.
Résilier l'ancien contrat et activer le nouveau
Notifier la résiliation à l'ancien assureur par LRAR, en respectant le préavis contractuel (2 mois en général). Signer le nouveau contrat avec une date d'effet calée sur l'échéance, sans interruption de couverture.
Si Si vous êtes syndic professionnel
→ alors Vous soumettez la MRI au vote de l'AG à la majorité de l'article 24. En cas de refus, l'article 18 de la loi de 1965 vous autorise à souscrire seul pour protéger le syndicat. Pensez à votre RC pro syndic distincte. voir la page
Si Si vous êtes syndic bénévole
→ alors Mêmes obligations qu'un syndic professionnel pour la souscription MRI. Conservez les PV d'AG signés, gardez la preuve des appels d'offres et exigez une RC personnelle distincte pour couvrir vos décisions de gestion. voir la page
Si Si vous êtes SCI bailleur monopropriétaire d'un immeuble entier
→ alors Pas de syndicat, donc pas d'AG : vous souscrivez une MRI monopropriété directement. Ajoutez une PNO si vous louez des lots, et pensez à la garantie loyers impayés selon votre stratégie locative. voir la page
Si Si vous gérez une copropriété horizontale ou une ASL
→ alors Les règles diffèrent (voirie, espaces verts, équipements communs spécifiques). Demandez une étude dédiée à un courtier copropriété pour cadrer le périmètre exact des parties communes assurables. voir la page
Les pièges à éviter sur une multirisque immeuble
Sous-assurance par valeur de reconstruction obsolète. Beaucoup de contrats reconduits depuis 10 ans portent une valeur de reconstruction figée à la souscription. Si elle est inférieure à la valeur réelle au jour du sinistre, l'assureur applique la règle proportionnelle de capitaux : l'indemnité est réduite au prorata. Faites réviser la valeur tous les 3 à 5 ans, surtout après travaux ou hausse des coûts construction.
Exclusion vétusté toiture ou réseau. Plusieurs contrats excluent les dommages liés à une toiture, une plomberie ou une colonne montante au-delà d'un certain âge (souvent 25 ou 30 ans) sans entretien documenté. Conservez les factures de ravalement, de réfection toiture et de remplacement de canalisations dans le carnet d'entretien de la copropriété.
Franchises élevées sur dégâts des eaux. Avec 44 % des sinistres habitation en DDE selon France Assureurs, une franchise de 800 € à 1 500 € par sinistre peut absorber l'essentiel des petites indemnisations en tranche 1 IRSI. Négociez plutôt une franchise par exercice annuel ou un plafond annuel cumulé.
Travaux non déclarés et dommages immatériels oubliés. Une rénovation énergétique post-loi Climat & Résilience modifie le risque assuré : déclarez-la à l'assureur sous 15 jours. Vérifiez aussi que les dommages immatériels (perte de loyers, frais de relogement, honoraires expert d'assuré) sont inclus, pas seulement les dommages matériels.
Comment fonctionne la convention IRSI ?
La convention IRSI désigne un assureur gestionnaire unique pour les sinistres dégâts des eaux et incendie en immeuble dont le montant est inférieur à 5 000 € HT. Elle est en vigueur depuis le 1er juin 2018 et remplace la convention CIDRE.
Deux tranches structurent le règlement. Tranche 1, jusqu'à 1 600 € HT : l'assureur gestionnaire indemnise directement, sans expertise ni recours contre les autres assureurs. Tranche 2, de 1 601 € à 5 000 € HT : une expertise est diligentée pour le compte commun. Au-delà de 5 000 € HT, le droit commun reprend ses droits avec recours subrogatoire classique.
Exemple chiffré : une fuite chez le locataire du 3e cause 800 € HT de dommages dans le hall. La fuite est en tranche 1. L'assureur MRH du locataire devient gestionnaire et indemnise le syndicat. Pas d'expertise, pas de recours.
Sources : inc-conso.fr