L'assurance PNO (propriétaire non occupant) couvre un logement loué ou vacant. Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, et fortement recommandée hors copropriété. Garanties cœur : responsabilité civile du propriétaire, dommages au bien, recours des locataires. Prix indicatif 2026 : 100 à 220 €/an appartement, 200 à 360 €/an maison.
Vous êtes propriétaire bailleur. Votre locataire a son assurance habitation — il vous a remis l'attestation à la signature du bail. Question légitime : devez-vous, en plus, souscrire une assurance PNO ? Réponse rapide : oui si le bien est en copropriété (obligation légale), oui dans la pratique sinon (votre exposition financière reste réelle).
Ce guide chiffre les trois cas : copropriétaire bailleur (obligation loi ALUR), propriétaire d'une maison individuelle louée (pas d'obligation mais exposition non triviale), propriétaire d'un bien en vacance entre deux locataires (vigilance clause d'inoccupation). Vous aurez les garanties à exiger, les prix réalistes et les pièges à éviter avant de signer.
Les 4 leviers d'une PNO bien dimensionnée
RC propriétaire ≥ 1 M€
Plafond minimum recommandé pour couvrir un sinistre qui blesserait un tiers (passant, voisin, locataire en visite). Standard du marché : 1,5 à 5 M€ pour quelques euros de plus.
Dommages au bien : oui en copropriété
La RC seule (obligation ALUR) ne couvre pas vos murs en cas d'incendie ou de dégât des eaux interne. Ajouter la garantie dommages immobiliers est rationnel pour un bien dont les murs valent 50 000 € ou plus.
Clause d'inoccupation lisible
Lire la clause de vacance : limite 30 / 60 / 90 jours avant restriction de garantie vol. Sur un bien à louer en saisonnier ou entre deux baux longs, viser ≥ 90 jours.
Recours des locataires inclus
Garantie qui indemnise les dommages que votre bien causerait au locataire (chute de plafond, défaut d'installation). Sans elle, le locataire vous attaque sur vos fonds propres.
Trois cas, trois régimes juridiques
Copropriétaire bailleur : obligation depuis la loi ALUR
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 (modifiant l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété), tout copropriétaire — qu'il occupe ou loue le bien — doit souscrire au minimum une assurance responsabilité civile habitation. Le syndic peut exiger l'attestation chaque année.
Cette obligation se limite à la RC : couvrir les dommages que votre bien causerait à un tiers (voisin, parties communes, passant). Elle ne couvre pas vos murs en cas de sinistre interne. Pour cela, il faut une PNO « multirisques » qui ajoute les garanties dommages immobiliers, vol, événements climatiques.
Maison individuelle louée : pas d'obligation, mais exposition réelle
Hors copropriété, aucun texte ne contraint le bailleur à s'assurer. Pourtant l'exposition financière n'est pas anodine : un dégât des eaux qui détruit le plafond du voisin du dessous reste à votre charge personnelle si vous n'avez pas de RC habitation. Ordre de grandeur d'un sinistre voisin : 5 000 à 30 000 €.
L'arbitrage économique est clair : 150 €/an de PNO pour transférer un risque potentiel de plusieurs dizaines de milliers d'euros est rationnel dans 100 % des cas — sauf à pouvoir absorber ce sinistre en cash.
Bien en vacance locative : vigilance clause d'inoccupation
Entre deux baux, votre bien est techniquement en vacance locative. La PNO continue à couvrir, mais la plupart des contrats limitent la garantie vol au-delà de 30, 60 ou 90 jours d'inoccupation continue. Lire cette clause avant un départ de locataire prolongé.
Vacance > 60 jours : déclarer à l'assureur
Si la vacance dépasse la limite contractuelle (souvent 60 jours), déclarez-le par écrit à votre assureur. Sans déclaration, une exclusion peut être opposée en cas de sinistre — vol, dégât des eaux non détecté, intrusion. Un courrier recommandé suffit ; la cotisation peut être ajustée mais la couverture reste active.
Cas particulier : la location saisonnière (Airbnb, gîte) modifie le risque et requiert un avenant spécifique. Une PNO « résidence principale » ne couvre pas un bien en location de courte durée — exclusion classique.
Souscrire une PNO en 4 étapes
Lister les caractéristiques du bien
Type (appartement / maison), surface, nombre de pièces, type de location (vide, meublée, saisonnière), statut (copropriété ou non). Ces données conditionnent la prime et certaines exclusions.
15 minDéfinir le niveau de garanties cible
RC seule (copropriété ALUR minimum) ou multirisques (RC + dommages + vol + climatique). La multirisques est rationnelle dès que le bien vaut plus de 50 000 €.
20 minComparer 3 devis sur 4 chiffres-clés
Plafond RC, franchise dommages, clause inoccupation (≥ 90 jours), option recours des locataires. Le prix se compare en dernier — les écarts utiles sont sur ces 4 chiffres.
30 minSouscrire et transmettre l'attestation au syndic
Si copropriété, transmettre l'attestation PNO au syndic dans les 30 jours suivant la souscription. Conserver une copie pour les renouvellements annuels.
15 minTrois pièges chiffrés à éviter
Piège 1 — Confondre PNO et MRH locataire. L'attestation que vous remet votre locataire couvre son mobilier et sa RC à lui. Elle ne couvre ni vos murs, ni votre RC de propriétaire. Les deux contrats sont distincts, complémentaires, jamais substituables.
Piège 2 — Confondre PNO et La PNO protège le bien et la RC. La GLI couvre les loyers impayés et les frais de procédure. Un bailleur prudent en a deux : PNO pour le bien, GLI pour les revenus. Coût indicatif cumulé : 150 à 300 €/an PNO + 2,5 à 4 % du loyer annuel TTC pour la GLI.
Piège 3 — Sous-estimer la clause d'inoccupation. Une vacance non déclarée au-delà de la limite contractuelle expose le bailleur à une exclusion en cas de sinistre. Sur un changement de locataire prévu long (plus de 60 jours), envoyer un simple courrier déclaratif évite l'angle mort. La cotisation peut être recalculée à la marge, la couverture reste.
Comparer 3 devis PNO sur les chiffres-clés
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